Об удачной попытке арендатора досрочно расторгнуть договор аренды помещения

Иск арендатора о расторжении договора аренды помещения удовлетворен, поскольку арендодатель просрочил срок передачи помещения аренду, а кроме того оснащение помещения не соответствовало условиям договора (Дело экономического суда г. Минска № 155ЭИП214993 об удачной попытке арендатора досрочно расторгнуть договор аренды помещения).

Согласно Договору аренды ЗАО «Логисма» (Арендодатель) передало в аренду ЗАО «Интернет–магазин Еврооопт» 2 изолированных помещения площадью 3.631,6 и 37,8 кв.м., расположенных в дер. Антонишки Минского района

В силу Договора объект аренды должен быть передан Арендатору не позднее 01.10.2021, при этом в срок до 29.09.2021 Арендодатель обязан выполнить в объекте аренды определенные в Договоре строительные и иные специальные монтажные работы для организации установки, ввода в эксплуатацию и надлежащего функционирования системы потолочного пожаротушения.

При осмотре объекта аренды 01.10.2021 сторонами составлен акт о недостатках, в котором отражено несоответствие объекта аренды условиям Договора и установлен срок для их устранения – не позднее 14.10.2021. При повторном осмотре объекта аренды 15.10.2021 Арендатор указал на неполное устранение ранее выявленных недостатков, а позднее 20.10.2021 – направил в адрес Арендодателя письмо с указанием причин, по которым объект не может быть принят.

Полагая, что Арендодатель не исполнил обязанность по передаче объекта аренды в соответствии с условиями Договора, Арендатор обратился с иском о расторжении договора.

Решением экономического суда г. Минска (судья А.И. Касьянчик) иск удовлетворен. Суды апелляционной (судьи А.С. Сакович, Н.Г. Мысливец, Н.Е. Орловская) и кассационной инстанций (судья–докладчик С.И. Дубай) решение суда первой инстанции поддержали.

Выводы судов

  1. В соответствии с п. 1 ст. 582 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества.
    Согласно пп. 1 п. 2 ст. 420 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
    В силу положений пп. 1 ч. 1 ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не представляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначения имущества.
    Как явствует из Договора, помещение должно быть предоставлено Истцу для целей осуществления складирования товаров, почтовых отправлений, видов деятельности, сопутствующих торговле, оказанию услуг почтовой связи (разгрузка, выгрузка товаров, почтовых отправлений и т.п.), организации сортировочного центра отделений почтовой связи для организации пересылки почтовых отправлений.
    Оговоренные в Договоре дополнительные условия, которым должны отвечать помещения, были обусловлены особенностями предполагаемого их использования, на что согласился Арендодатель. Включение в договор этих условий было существенно для Арендатора, без указанных условий договор не был бы заключен вообще, что следует из имеющейся в материалах дела переписки между сторонами.
  2. На момент передачи объект аренды не соответствовал установленным Договором характеристикам, в частности, плану объекта аренды, являющемуся приложением к Договору. Арендодателем не выполнено предусмотренное Договором условие об обеспечении электрической мощности не менее 120 кВт, а кроме того Арендодатель нарушил установленный Договором срок передачи помещений в аренду, что по совокупности свидетельствует о наличии установленных ст. 420 и п. 3 ст. 582 ГК оснований для расторжения Договора.
    Кроме того, переданное Истцу имущество не соответствовало техническому паспорту и приложенному к Договору плану на объект аренды, необеспечение Арендодателем наличия работоспособной системы пожаро- и дымообнаружения, пожарного оповещения, автоматической пожарной сигнализации, системы потолочного пожаротушения.
    Риск невыполнения условий Договора в этой части возлагается на Арендодателя, последний в ходе судебного процесса должен был представить суду соответствующие доказательства, однако этого не сделал.
  3. Ссылки Ответчика на невозможность выполнения условий Договора об установке, вводе в эксплуатацию и обеспечение функционирования системы потолочного пожаротушения иным способом, чем это было реализовано ответчиком, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанное обстоятельство не освобождает Арендодателя от обязанности передать в аренду помещение, соответствующее условиям Договора и приложенному к нему плану. Объект аренды не соответствовал категории «В» по взрывопожарной и пожарной опасности.
  4. Кроме того, Ответчиком нарушен срок передачи объекта в аренду и указанное нарушение является существенным, поскольку не позволило Истцу своевременно получить в пользование помещения для осуществления предпринимательской деятельности с учетом указанных в договоре целей аренды.

Заметки на полях

По данному делу суд удовлетворил иск арендатора о расторжении договора аренды, поскольку арендодатель просрочил передачу помещения в аренду и, кроме того, оснащение помещения не соответствовало условиям договора: оно не было оснащено указанной в договоре системой пожаротушения и не обеспечивало возможность пользования электроэнергией оговоренной мощности. 

Полагаем, что надлежащим правовым основанием расторжения договора является существенность допущенных нарушений, о чем свидетельствует невозможность использования арендатором помещений для целей, оговоренных договором. 

Как можно предположить из текстов судебных постановлений, ответчик ссылался, среди прочего, на невозможность установки в помещениях той системы пожаротушения, которая предусмотрена договором, однако суды сочли, что это обстоятельство не влечет отказ в удовлетворении иска, поскольку согласившись на включение в договор конкретных требований к системе пожаротушения, Арендодатель принял на себя риски неисполнения обязанности по соответствующему оборудованию помещений.

Судебные акты по делу № 155ЭИП214993:

Кассационное постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 18.05.2022.

Апелляционное постановление от 24.03.2022.

Решение экономического суда г. Минска от 10.02.2022.

Мотивировочная часть решения.

Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы узнавать о последних изменениях в законодательстве и новостях SBH Law Offices